各种需求大增

　　记者从研讨会上获悉，在30年前的上海商业零售总额中，国有经济占73.01%，集体经济占26.64%，个体经济仅占0.35%。但到2007年，非公经济占商业零售总额的比例已上升到40.55%，其中个体占8.24%，外资占9.54%，港澳占5.32%，股份制商业公司占9.5%，形成多元化的商业主体结构。同时，至2007年，上海连锁商业网点就达到了11903家，其中连锁超市2719家，大型综合超市156家，便利店2719家，整个连锁经营的社会消费品零售总额占到了总额的26.64%。这样的结构也使整个市场对商业地产的需求日趋旺盛。

　　从全国来看，商业街、商业圈、城市综合商业体、地方商业部落等各种新型业态发展非常快。可以说，发达国家用100多年走过的商业业态演化过程，在中国仅仅用十几年就完成了。中国现在超市、大超市、大卖场的数量、面积都超过了美国。

　　局部供给过剩

　　国务院研究室综合司司长陈文玲认为，目前，我国商业地产已经从总体上供给短缺转向结构性供给模式。按照商务部的测算，按人均分，中国的商业网点总量还不足，特别是农村、二三线城市、小型县城较欠缺。但如果按照区域商业地产的布局来分析，一些地方已经产生了结构性的供给过剩，这主要是在大城市，曾有机构对中部省会城市的商业网点做过调查，在几年前，人均面积就超过了5平方米，比美国纽约的人均面积还要大。

　　去年，上海人均商业网点的面积是2.92平方米，比改革开放初期增加了12倍。现有网点总数已超过34万个，发展到四街四城十大市区的商业中心，24个区级的商业中心，20条特色的商业街，100个商业新区。记者在调查中也发现，上海商业地产局部过剩迹象已有所显现。如：曾经被评为上海十大商业地产杰作的浦东逸飞创意街，现改为张家浜创意街；还有松江泰晤士小镇商业街等，总建筑面积都达到几万平方米，竣工后荒了几年，至今还是人气不足。商业地产专家认为，近几年，开发商的投资欲望以及城市格局的变化，让商业地产进入快速发展期。实际上，部分地区的商业地产建设量已远远超出了地区人口导入的速度，按照目前的趋势发展，上海商业地产局部过剩不可避免。

　　挑战机遇并存

　　国家建设部经济研究中心王珏林认为，目前，我国商业地产企业面临的挑战十分突出，一个是市场挑战，一个是政策挑战，再一个是能力挑战。现在整个房地产市场比较低迷，商业地产的空置率普遍较高，亏损面比较大，成本的涨幅过快，加上国家提出了节能减排、环保标准，7月份，我国成本涨幅公布的数据是10%，企业商品价格上涨0.4%，商业地产企业面对的形势很严峻。

　　但中国商业地产未来的发展仍然值得期待。社科院的研究报告指出，中国的设施化率到2030年要达到70%，接近发达国家的水平。也就是说，今后20多年时间里要平均保持1.5%的增长；每年要转移1500万的人口，20年时间要转移3亿人口。这就必然产生对商业、办公等地产方面的持续的巨大需求，给商业地产的发展提供了广阔空间。
　　（来源：文汇报 记者陈桂兰）