位于夫子庙商圈的“水游城”项目8月29日正式开幕，夫子庙传统商圈将再添一座大型综合性shopping mall。城南卡子门的宜家本月底开业，南京的“粉丝”们再不用坐动车奔波到上海淘家居用品了。依托南京南站、地铁南延等多重交通利好的明发商业广场，意图打造城南的“新街口＋湖南路”。万达斥资百亿打造的江东“商业航母”项目，有望辐射河西城市副中心，带动河西人气配套发展......

　　高端把脉 南京吸引世界一线目光

　　7月31日，紫金山东郊国宾馆，戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等世界著名的五大地产代理行首次齐聚一堂，与十多位玄武区商业地产开发商们开起了“闭门会议”，对南京商业地产会诊把脉。

　　南京与上海、苏州、无锡等长三角城市相比，自身的定位及发展优势，以及提高写字楼项目的“租售比”，专注后期运作以提高写字楼项目的含金量，成为五大行对南京商业地产项目“会诊”的一致建议。仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生说：“我在上海看见一个现象就是“二八原理”，20%是卖的，80%是出租不卖的，但是在上海以外的大部分城市是相反的，80%是卖的，20%是只租不售的，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理出现长期的困难，小业主在互相竞争，而且跨国公司不愿意和小业主谈，进来以后扩充有困难。这三个原因决定了办公楼不散卖，一旦散卖这个办公楼的价值立即下降。”

　　但另一方面，在场的开发商表示了对资金问题的担忧。南京目前采取“只租不售”的主要有华东mall、月底开业的水游城等项目，一线成功经验能否在南京适用，还要拭目以待。

　　此外，这次不仅是五大行的首次聚首，更是五大行首次齐齐对南京商业地产发展看好，表示有意进驻。其中几家甚至表示不久将在南京开设分公司。

　　错位竞争 南京商业地产更趋多元化

　　“将以新街口、徐庄、中央路沿线为中心，突出高档商业载体建设，突出高端商业业态定位。在新街口地区充分发挥高档商务楼集中的优势，与白下、鼓楼错位竞争。跳出传统商业模式，引进以金融、保险、国际知名酒店为重点的业态，形成双高业态集中地。”在“玄武区商业地产发展论坛”上，玄武区常务副区长杨晓阳一语概括了玄武区商业地产的发展定位。

　　不仅城市之间错位竞争，南京各个板块的商业地产项目在规划上也注意了错位竞争这一原则。拥有世界第七高的紫峰大厦，绿地广场不仅成为南京“新地标”，更填补了鼓楼乃至南京高端写字楼的空白。

　　辐射江北以及苏北、安徽等地的江北红太阳华东mall，在定位人群上就已做了明确区分。虽身处传统夫子庙商圈，但是水游城的商业定位跳脱出周围定位较低的商业形态，着力点主要在于引进高端国际品牌和大型卖场的shopping mall。地处下关的大观天地mall更是旅游地产与商业地产的相合的项目。

　　此外，一直蒙着神秘面纱的湖南路地下商业街，也有望与新街口、湖南路原有的商业形态加以区别。

　　走出去拿过来 成功经验的南京移植

　　城南的明发商业广场在全国是一个连锁性的商业项目，之前在厦门、无锡、合肥等地都有成功运作的经验。在明发将此嫁接到南京来的时候，也结合了南京自身的特色，做出了改进。南京的项目采用国际先进的“主力店+步行街”的全新商业形态，另一方面又积极学习了本土“新街口+湖南路”的众多优势。

　　7月31日，万达集团携全国各重大城市11个新万达广场的“万商会”成立大会，吸引了近千名来自全世界零售、餐饮、休闲、娱乐等品牌的代表。其中，作为此次亮相的11个新万达广场之一的南京万达广场，成功复制了万达在各个城市成熟的运作经验。南京万达广场占地达39万平方米，总投资100亿元，建筑面积达120万平方米，是南京市最大的商业地产项目。其中，项目包括一站式购物中心、白金五星级酒店、旅游商业街，以及写字楼和高端城市公寓。规模巨大的南京万达广场不仅意在满足建邺区人民的消费需求，更期望辐射全市，引发南京商业格局重心的转移。

　　水土不服之虑 突围与进入之困

　　虽然南京六朝古都的悠远历史和深厚底蕴，使得南京人有底气认为南京是长三角的老大、核心。但是无论从经济的发展还是楼市的强劲，南京都从来没“核心”过。苏州、无锡无一不是唯上海“马首是瞻”。南京的辐射圈始终还是局限在苏北、安徽等地。

　　谈到南京商业地产的定位问题，戴德梁行华东区总经理陆逢兆先生认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市。无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。南京是一个省会城市，也是教育人才的基地，人文本土优势非常强，经济发力点就可以做一些总部经济高科技产业。

　　仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生提出，南京要走错位发展的道路。“上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，而南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。”

　　定位之惑，使得本土项目难以“突破重围”走出去。而外地的成功经验要在南京成功上演，会不会遭遇水土不服，还需要时间和市场的检验。