上海一茶一坐餐饮有限公司CFO詹益洲日前向记者独家披露，为了规避商业物业租金上涨给企业赢利带来的压力，“一茶一坐”一方面主动放缓了开店速度，另一方面从去年9月份开始先后关闭了5家租金居高不下的门店。

　　奥运过后再在北京开新店

　　根据计划，“一茶一坐”2007年的开店目标是37家，门店总数到年底为70家以上。然而，据了解，到去年年底，“一茶一坐”的门店总数只有61家。影响“一茶一坐”门店数没有达到计划数的主要原因，就是北京地区没有如期完成新开门店计划。

　　据介绍，北京是“一茶一坐”门店重点拓展的地区之一，目前已经开业的“一茶一坐”门店达12家。从2007年下半年开始，“一茶一坐”发现北京的门店物业很难找。据分析，由于北京地区临近2008年奥运会，当地开发商可能过高估计了奥运会对零售市场带来的利好效应，纷纷大幅提高商业物业的租赁价格，有的商铺租金甚至涨得有点离谱。在这种情况下，“一茶一坐”保持了一分清醒的头脑，在租金超过门店营业收入能够承担的极限后，绝不再去争抢有限的商铺，而是主动放弃在租金高于市场预期的北京地区继续新开门店，等奥运对北京地区商铺租赁价格的刺激效应过去以后再介入。

　　关掉5家租金超营收20%门店

　　据一茶一坐(开曼)控股有限公司总经理陈定宗介绍，“一茶一坐”开新店不是为了一味地扩张企业的门店规模，而是为了投资，为了取得更好的投资回报，因此，我们很注意控制门店物业的租金成本。

　　陈定宗说，物业租金是与客流量成正比的，我们会将门店租金控制在营业收入的12%以内。在二三级城市，我们把门店租金控制在营业收入的8%。如果门店租金超过营业收入的20%，而物业业主方面又没有降低租金的意愿，那么，我们就考虑关店了。正是由于这个原因，“一茶一坐”从去年9月份开始先后关闭了上海的洛城店和打浦店、北京的国展店、深圳的中兴店、南京的狮子桥店。这5家门店虽然经过我们一两年的探索，努力提高营业收入，但是，这几家门店的租金还是超过了营业收入的20%。尽管关掉一家门店将给企业带来20万至30万美元的损失，我们还是作出了关店的决定。

　　杭州成为报酬率最高地区

　　詹益洲告诉记者，一茶一坐的门店营业收入总体而言都不错，一茶一坐年营业收入超过1000万元的门店占门店总数的15%左右，然而，这些门店并不一定是效益最好的门店。一茶一坐运用一整套国际上很成熟的财务分析手段控制每一家门店的内部报酬率(ＩＲＲ)、投资回收时间和年报酬率三项财务指标。一茶一坐门店的内部报酬率一般都高于30%，我们关掉的5家门店，内部报酬率连20%都达不到。根据内部报酬率的指标，我们将实行末位淘汰，因此，今年一茶一坐还将关掉一两家门店。

　　根据对门店内部报酬率的测算，有些客流量大的门店，虽然营业收入很高，但是由于租金成本过高，内部报酬率并不高；而有些门店虽然客流量一般，但是由于租金成本较低，内部报酬率却高达180%左右，像这样的门店才是一茶一坐乐于寻找的门店。杭州的5家一茶一坐门店内部报酬率都比较高，杭州是一茶一坐报酬率最高的地区。

　　赴美上市时间最迟2010年

　　一茶一坐自6家风投企业2006年追加了1068万美元风险投资融资后，尽管遭到部分地区租金快速上涨的困难，2007年，一茶一坐还是开出了29家新店，比2006年新开门店数增长了近50%。今年，一茶一坐新开门店数也将达到20多家，到今年年底，一茶一坐的门店可望达到80至90家，今年的年营业收入可达5000万美元，明年可达7000万至8000万美元。

　　据消息人士披露，虽然“一茶一坐”的100家连锁门店、年销售额达到1亿美元的经营目标没有按照预定的时间节点达到。但是，这并没有影响“一茶一坐”赴美上市的计划。据估计，“一茶一坐”赴美国纳斯达克上市的时间最迟在2010年。