设计与项目定位是一种"烘托"关系

　　目前在国内不少商用物业为了在竞争中形成差异化，纷纷练外功。诚然，商用物业是城市现代化的重要标志，商用物业的建筑设计不断被重视，高档写字楼、地标建筑、大型购物中心等场所显示了城市活力。如处于CBD的万达广场、华贸中心等等，在这样的大环境下，开发商或投资商也经常用高端来定义其项目。

　　那么如何去追求品质，设计和市场定位谁更重要？匡形国际规划设计公司执行总裁吴磊认为建筑设计应情形而言，一般来讲持有型物业在建筑设计时，更多的讲求其功能的合理性。当一个项目定位为持有时，显然是不能靠建筑做噱头，如果用短视的方法去吸引客户，那么项目未来升值的空间将大打折扣。这如同买房和租房一样，买房者必然爱惜房子，但租户是不会去考虑这些的。

　　从建筑的角度讲，"烘托"也许是设计与项目二者关系最好的解释。毕竟，项目未来的运营、增值是靠后期的多种手段实现的。如位于朝阳门地铁附近的人寿大厦，其租金水平明显高过丰联大厦和泛利大厦，而这个中原因或许就是大家常讲的品质。

　　烂尾改造应遵循市场定位

　　这个时代是主流与非主流竞争的年代。商用物业也是如此，个性或是实用。

　　当我们在追捧主流时，我们也发现了诸多遗憾，许多商用物业项目，如由于运营困难面临转型或者烂尾。对于这样的已有的项目怎么去改造？吴磊指出对于旧有的项目，当进行改造时，一般会采取新旧对比的方法。如大前门项目，尽管会加入时尚元素，但由于其历史性和特殊的地理位置等原因，改造时必将时尚和传统进行有效融合。

　　对于那些烂尾项目，改造时应遵循其市场定位，这是运营商的第一要务。现在炒的很火的天津小白楼项目，位置很好但由于种种原因，烂尾多年。对于处于如此优秀地段的项目，其时空间布局和车位都有硬伤，而这些硬伤是很难调整的，尤其是车位的规划与周边交通的关系较难调和。因此，新项目在规划时必须把车位尽可能设计到位，反之即使项目很优秀招商也是相对困难的，毕竟便捷性是一个企业选址时重要的指标。

　　同时，商业项目的内外部配套设施都应在前期进行充分分析，对未来的客户亦进行分析，避免日后的重复性修改。惟有前期调研充分，才能避免因追求快速而形成市场决策过程的粗糙，进而导致项目后期的种种弊病。

　　商用物业要"先做对的，再做好的"

　　一直以来，有很多业内人士认为商业建筑的出发点与经营是息息相关的，它是一种潜在的、看不见的、润物细无声的支持，它将长期的为商业项目提供核心吸引力。京城某资深地产专家甚至这样分析，商用物业说到底就是量地裁衣。如在遍布全球的众多MALL当中，每一个MALL都有百货公司，都有购物超市，都有步行街，都有餐饮娱乐场所，这种商业氛围，与建筑语言所营造的主题是密不可分的。

　　为何坊间用"量地裁衣"来形容商业地产的建筑设计。吴磊认为"量"是规划，"裁"是设计。进入设计期往往是一个裁的过程，这其实是对项目进行完善和补充的过程，只是让这个"人"更漂亮。

　　总结起来有两点：一是目标客户必须准确；二是针对客户进行再量地裁衣。建筑设计只能从符合市场的角度去进行，也就是"先做对的，再做好的"。如在国外，做商业项目时，其实并不关心建筑是否有个性，更多的是关注实际的使用性。写字楼则不然，在一定程度上会从外在和内在上共同发力。

　　总之商业项目在进行建筑设计时，不能过分的追求设计的华丽，而且过分的依靠设计去提升项目价值也是错误的。如果过分的追求建筑本身势必会造成"望山跑死马"的局面。
　　（来源：搜房 韩伟）