集中一批商铺专业人士的看法和见解，认为分析上海商业地产市场走势不能走两个极端。首先，应该将商业地产市场分成多种类型进行分析，譬如把该市场分成大型超市、购物中心、地铁商铺三大类。其次，对上海商业地产市场走势最好多视角、多方位、多层次地进行分析，避免单一、孤立和局部地看问题。

　　“大型超市”太多了吗

　　大型综合超市又称“大卖场”，如家乐福、百安居、乐购、沃尔玛、易初莲花等都属于这一类。针对大卖场现状和未来发展趋势，业界存在不同的看法。

　　一些专业人士认为，从目前市场形势看，上海大卖场将成为市场投资热点，原因是投资大卖场能够获得巨大的收益。从大卖场效应看，作为市民日常购物集中的场所，哪怕地段再偏，只要造起一个大卖场，周边就会聚集餐饮、服饰等一大批消费类商铺，该区域就能形成热点商圈。凡是隶属于这个商圈内的商铺，肯定会借助其旺盛的物流和人气获取效益；从大卖场客流情况看，由于绝大多数卖场拥有自己的定时班车，必然会吸引方圆5公里范围内的消费者前来购物。从大卖场招商情况看，许多卖场都已经引进一批著名的连锁型商业品牌，使大卖场的品牌内涵和整体功能得到很大的提高。

　　上海连锁经营研究所对此表示质疑，认为大型综合超市在上海经过6年时间的发展已进入饱和期。该研究所说了两个令人担忧的数据，一是大卖场新增数量在减少；二是经营利润在下降。据统计，到2006年底上海大卖场拥有132家，而一年以后的2007年底只增加了五、六家，同比增速大大减缓。大卖场的经营利润已不容乐观，平均销售额下降约10%。鉴于大卖场租金不断上升、市场竞争日益激烈、大型超市监管力度日趋严格，加上市民对此种消费模式热情有所降低，大卖场显然已经从高峰向下滑落。

　　商铺专家姜新国认为，大型超市多年来始终是商铺市场的主力物业。这种卖场小的不到5000平方米，大的超过2万平方米。由于目前上海大卖场布点密度过高，其平均效益正在下降。从最近家乐福等一批零售“巨头”放慢在上海开店的节奏，以及一些中心城区华联吉买盛突然“撤店”等迹象中可以看到，上海大卖场“拐点”已经出现。有人断言，目前上海大型超市投资风险正在增大。

　　购物中心正在“泛化”

　　针对购物中心的（又称Shopping Mall“销品茂”）现状，业界同样有两种观点。一种认为目前购物中心总量已经“供过于求”。另一种认为，上海购物中心远远尚未“达标”，还有更大发展潜力。在上述两种看法之外，另有一种新的见解。认为今天购物中心有“泛化”迹象，也就是购物中心内涵和外延正在扩大。具体表现在，购物中心正在向其他大型零售商业和百货商店等领域渗透。

　　国内购物中心最早诞生在上世纪90年代末期，2001年以后在全国很多城市如雨后春笋般地出现。从市场消费结构角度看，购物中心应该分为三大类型。一类是依托传统成熟商业区而发展起来的购物中心，如徐家汇港汇广场、南京路新世界(600628行情,股吧)广场等。这类购物中心往往同区域旅游和商业市场相辅相成，不但吸引区域市民，还吸引许多外来旅游者。第二类是依托居民社区建设的购物中心，如仙霞路的西郊百联、南方广场等。此类购物中心随着地铁交通的不断延伸，数量越来越多。第三类是坐落于远郊的购物中心，如松江的开元·地中海等。这类购物中心规模往往较大，有的甚至要承担整个城镇的市民购物需求。

　　购物中心协会2008年初有一个统计，2007年上海购物中心的销售总额为414亿元，同比增幅达到35％，说明该市场目前还在快速发展。另一个统计说，2006年上海新增购物中心11家，2007年新增8家，目前总量已达到54家。很明显，购物中心增速在减缓。据说，近期上海还有15家购物中心在建，未来三年还将以每年30％的速度递增。

　　随着各种零售业态纷纷向购物中心模式转化，购物中心可望成为上海未来商业地产市场的“主力”。近期一批大卖场、百货商厦等专门设立所谓“招商区”，向服装、餐饮、娱乐、休闲等各种零售业招商，目标就是向购物中心模式拓展，一个最明显的例子就是南京西路新世界商厦。该商厦经过多次调整，先后引进大批品牌餐饮业，还有杜莎夫人蜡像馆、室内嘉年华游艺城等项目，使原来只经营服装百货的门店“摇身一变”成为兼具多种消费功能于一体的大型“购物中心”。

　　地铁商铺成后起之秀

　　按照亚洲商业地产开发的成功经验，轨道交通同商业地产是一对能够“天然联手”的“孪生兄弟”。由于地铁车站本身就是交通便捷已经人流量高度集中的区域，在这里发展商业地产具有很大优势。于是，这里成了众多商家和投资客的“必争之地”。

　　2007年初，上海地铁部门专门组建一家开发地铁商铺的管理经营公司，目的就是想利用上海轨道交通大发展时期开发商业地产。如作为上海轨道交通网络中最重要的骨干线路之一，轨道交通8号线（一期）集中了市区北部和南部上下班、商务、购物消费、文化娱乐的巨大客流。仅在此沿线，2008年底前就有规模达4000平方米的5大站点商场开业。目前，除了一批中心城的地铁商业越来越趋于成熟外，市郊地铁商业地产也迎来高速发展期。其中最具影响的是松江新城地铁商业市场的迅速崛起，而嘉定、虹桥枢纽中心等地区也在利用10号、11号线的建设加紧开发。

　　从物业形式看，轨道交通商业地产大致可分为地下商场、地铁商城、高架商铺等；从区域情况看，大致可分为商业区地铁、居住区地铁、商务区地铁等；从站点形式看，有普通站点、终点站点、枢纽站点等。

　　尽管轨道交通拥有较大的客流量，但是并非每个地铁站点都具有发展潜力。但是随着世博会的临近，上海地铁商铺将是上海商业地产市场未来发展趋势中一支重要力量。有关专业人士提醒：不是所有客流量集中的地区都具有很大的发展潜力，更重要的还需要看客流人群的留驻状况和消费能力。
　　（来源：解放日报 作者：葛颂茂）