| 采访背景：商业地产投资逐渐由一线城市向二三线城市延伸，透过环渤海、长三角和珠三角强势经济圈向内地扩张。另外，投资的项目也逐渐从大型SHOPPING MALL和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，社区商业配套得到了逐步发展。同时，总部经济的兴起，也带动了郊区/新城的发展。总体来说，投资结构性调整已然进行，但整个市场结构仍有待明晰和引导。
“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地，“昔日总统府邸，今朝城市客厅”是“南京1912”的目标定位，其消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。东西方时尚将在这里交融汇聚，古典与现代文化也将在这里前后传承，南京1912是南京新崛起的高尚休闲商业区。
被采访人：林永昌（台湾）
职位：南京东方三采投资顾问有限公司，南京一九一二文化传播有限公司总经理
一直是1912的常客，咖啡馆，餐厅，酒吧都是我经常出没的地方，从几年前1912圣诞节万人狂欢，到今年大年30晚上各大酒吧爆满，如果我说1912是成功的怕是没人反对，近日我们采访了南京1912的总舵手林永昌先生。
林先生是台湾人，一口纯正的台湾腔向我们简单介绍了南京1912的成功。
后成功时代的1912
很多媒体都请林总谈过1912的成功因素，这里我们不用过多的语言再去述说，1912的成功是综合性因素的结合的，由其地理位置，交通状况，商业体量，营销队伍等来决定其在南京的地位。 “好的运营团队也非常重要，我们的每一位员工都很专业”林总是如此夸他的团队。1912在建设初期遇到了很多困难，但是正确的定位，精准的营销以及优秀的人才使得这个南京的城市客厅克服种种困难日渐成熟，大放光彩。
去年年底，我和朋友去了无锡1912，南京的很多酒吧在无锡也可以看的见，进入其中一家，人头攒动，据说1912将在江苏很多地方开设……
1912家族的扩张
我们的想法很简单：想树立一个放心品牌的概念，当人们在江苏省内旅游出差，晚上想找个可以放松的地方的时候会想到1912，觉得去1912比较放心，安心，这样也就足够了。
3年内在江苏开设10家“1912”是我们的目标，这里的“开设”不能说是简单的复制，而是商业模式的一种更新，这种更新不是一尘不变的。每个城市的消费群体不一样，包含公司的获利模式也各不相同，这是一种精神的复制，我们的诉求是带给消费者一种方便性，一种可选择性和安全性。
南京，扬州，无锡，苏州的1912都在运营中，我们着眼10年间的江苏，一，二线城市都有很大的消费需求，在未来5年内，二线城市经济发展速度将会很快，现代服务业的发展速度将会更快，很多城市的第三产业在国民消费总值中所占比例越来越高，而江苏省的生产型城市将会越来越少，更多的生产企业将会往更下线的城市去发展。这些也会是政府的意思，又要讲求环保，又要扩充空间引进商业鼓励消费。
目前很多刚建好的小区都配备了面积不小的商业，但是很多社区从招商开始就困难重重，更不要说赢利了，造成这样的困境的原因是什么呢？
走出商业地产的困局
面对目前的困境，营销高手林先生认为：一是南京商铺体量很大，培养周期较长，很多新区商业配套的配置是在物业建好后才考虑的，很多是先开发，后招商，所以物业结构有很大的局限，在原本的建筑规划中，政府思考欠妥，可能更着眼于税收这块利润，所以造成资源闲置浪费。二是很多开发企业自己本身是做住宅地产的并不擅长商业地产运营这块，而南京的专业机构又较少，导致很多商业项目潦倒收场或者勉强度日。
有传闻1912要向江宁和河西发展，我们就此事请林总做出了回应！
1912模式的边界
谈到1912可能向江宁，河西这样的新区发展，林总认为：近2年南京商业地产项目大量上市，据了解江宁，河西也将不断有新的项目推出，采取什么样的运作方式是很多开发商关注的问题，不能一谓采用休闲商业街形式，这种模式是有限制的。在这样的新区，新的社区业主，原著居民的存在，上班族各种消费群体相交，我们必须分析有效的消费群体，如果说南京1912街区是以酒吧为主，那么在上述2个地方就不能单纯的复制，而是需要调整思路，明确主题，鲜明定位，赋予其历史社会内涵。
一直以来不断有人在我面前提到SHOPPING MALL这个名词，但是对于这样的业态我其实还是很陌生的。
我看南京的SHOPPING MALL
林总谈到所谓的SHOPPING MALL，就是一站式购物这样一个概念，这与我们休闲商业街是不一样的，如果说我们的消费群体是20-35岁的中青年人为主，那么SHOPPING MALL的消费人群将非常宽广，从小孩子到老人，吃喝完乐在一个地方就解决了，南京新城市广场经过5年的发展已经有了一个雏形，很不容易，我个人比较看好即将开业的水游城项目，它的营业面积较大，地理位置，交通状况，品牌的引进，消费价格甚至运营团队上都很有优势。
很多人都看到了商业地产的潜力，不少开发企业都来抢这块蛋糕，1912面对这样的市场持着非常健康积极的态度，有挑战也有机会。
商业地产是潜力股
商业地产和住宅地产有很大的不同，它对当地的经过有综合拉动作用，不像住宅，销售完了以后一次性就实现了，他是可持续实现，他对当地的经济拉动是多方面的，他可能会带动周边住宅的升值，为能够提高老百姓的生活品质，带动就业，增加税收。现在在流通领域，休闲业态越来越多，而南京是个很有发展潜力的城市，这个城市的的消费观念，消费习惯在不断转变，个体经济发展速度也很快，在未来的10年，南京将充满商机和挑战，林总希望南京的整体消费水平提高，大家一起来把这块蛋糕做大。
|
