众里寻 “址”千百度

      近几年，大卖场在全国遍地开花。据不完全统计，仅去年12月份，大型连锁超市在广州的开业速度达到了每4天一家，甚至出现一天同时有4家开业的情况。而且这些超市有一个很大的共同点就是：卖场面积较大，大都超过4000平方米。需求的雷同，开业时间的冲突，使得原本就是竞争焦点之一的选址问题显得更加突出。记者在采访中得知，今年上半年在福州开发大卖场选址计划的商家有沃尔玛、好又多、世纪联华、新华都等众多国际国内知名连锁企业，但商家们苦苦寻觅，却不容易找到理想的商业场地。这种现象在全国其他城市也同样存在着。眼下，各地大卖场的发展都不同程度地陷入选址难的窘境。

      京客隆副总经理高京生告诉记者，超市的选址的确是难题，因为商家不是为了开店而开店，而是为了经营而开店。一个商业网点的其他东西都可以改变，惟独地址是无法改变的。但是，目前选址队伍缺乏专业培训。再加上外地商业资本的涌入和本地商业资本的扩张，使得零售业的竞争越来越激烈，零售业对商铺的需求面积也不断增加，这些因素使得选址问题难上加难。

      按照以往的做法，房地产开发商在开发之前跟零售商是没有联系的，一般是等房地产开发完成之后，经营商才会进入。但是正是由于二者之间没有很好的沟通和联系，使得地产商开发的商业项目很难让经营商满意。北京物美集团副董事长吴坚忠认为，造成这种现象的原因，首先是因为商业地产的开发与经营商的需求有所脱节，部分商业地产在面积、位置、结构等方面不能满足经营商的需求，导致需求与供应脱节。部分在闹市区开发的商业地产，其开发成本较高，同时因为处于较好的地段，经营商之间的竞争使得其价位不断升高，于是出现好的地段租不到的现状。而在较偏僻区开发的商业地产，由于地段优劣性的差异，出现了商业地产的闲置。其次，从经营商的角度而言，目前存在着业态集中、网点雷同、商业网点规划滞后等现象，这使得商家在选地址时更加需要三思而后行。

      专家认为，大卖场选址难是市场竞争与运行机制、房地产行业与商业流通领域信息沟通不对称、商业网点规划滞后等原因共同作用的结果。零售物流业专家牛东来先生告诉记者，针对大卖场选址难的问题，目前最关键的是要协调好商业地产开发与商业经营的关系，建立二者的有序联系，解决房地产行业与商业流通领域信息沟通不对称的问题。咨询公司参与房地产开发项目的确定，以及商业地产商与经营商的有效沟通都能起到一定作用。同时，地产商聘请具有在超市研发部门工作经验的人员也不失为一种解决办法。对于经营商网点集中、网点相似的现象，应当充分发挥市场规律优胜劣汰的作用，通过有效竞争，使业态趋于规范化，在市场的作用下达到平衡。

      牛东来先生认为，从政府的宏观调控的角度来讲，对于业态的发展，政府应当形成合理的规划，要考虑到网点的合理结构和周边中小商店的生存，防止恶性竞争的出现。各种业态的合理规划，将有利于改善周边人民的生活，也能让各种业态结构的竞争保持一种适度竞争的状态。加强商业网点的科学规划和严格管理，不仅仅是促进产业合理布局，资源有效利用的需要，更是提高人民群众生活质量、创造和谐社会的需要。

      据了解，美国和日本等发达国家对零售企业选址有一整套约束机制。比如在洛杉矶，当地有法规，新开商业建设经营场地必须取得当地颁发的施工许可证。而取得这一许可证必须通过三道门槛，正因为如此，沃尔玛至今未能在洛杉矶开店。在日本，也有大型零售业的《选址法》。而在韩国，大型商业企业会在周末关门或者减少营业时间，以利于小店铺的发展。

      全国政协委员、物美集团公司总裁张文中在“两会”期间提出：应尽快出台《城市商业网点规划管理条例》，使之成为第一部指导城市商业网点的规范性文件。将城市商业网点规划融入城市建设的相关规划中，限制大型商业网点的无序建设，反对垄断，并保证城市商业网点的合理布局，有序竞争；在此基础上，加强商业管理部门在城市商业设施规划和建设中的审批权限，对直接或间接限制和影响中小零售企业发展的大型企业扩张行为进行规范和限制。

      一“址”值千金

      对于竞争激烈的零售业而言，大卖场的建立与定位如同下棋布局，要着着皆慎，否则一步走错，全盘皆输。而选址是棋局的第一步，它对卖场的经营有着举足轻重的作用，在一定意义上讲，正确的选址是经营商成功的一半。卖场的选址是一项长期投资，它关系着卖场发展的前途，当外部环境发生变化时，其经营因素可以随之进行调整，以适应外部环境的变化，而地址具有固定性、长期性的特点，一经确定就难以变化。因此，商家在进行卖场的选址时，必须具有发展的眼光，不仅研究现状，还要正确地预测未来。卖场选址是经营商确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，分别制约着卖场的顾客来源以及卖场对经营的商品、价格、促销活动的选择。商家在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑卖场地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。

      日前，记者走访了京城一些知名的大卖场，发现不管是市区还是郊区，大多数商家经过多年的经营管理，都有一套自己的选址标准。大卖场选址通常考虑的直接因素有：是不是在人口集中的地方，是在商业区还是住宅区，流动人口多不多，附近的人口消费能力如何，该超市的主要范围内有没有强有力的竞争者，有没有停车场，超市附近的交通状况怎样等等。同时，各商家在选址的具体操作上也是慎之又慎。

      专家建议，商应应当根据自身的特点，以及对环境的特殊要求，联系与零售业中其他业态之间的竞争关系和互补关系，认真分析各类消费者的消费心理和需求，合理布局，制定切实可行的选址策略。